コンサルティング実績consulting results

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PROCESS

PROCESS

相続・事業承継をきっかけに、不動産を生かして諸問題を解決した事例をご紹介します。今回は、保有不動産を賃貸して有効活用することで問題解決できました。実際の問題や悩みの発生から問題解決までのプロセスを公開します。

事例を通して、エステートプランニングがどのような支援をするのか?問題解決手段であるリノベーション工事のポイントもお見せします。

お客様
ねじの作成技術を持つ町工場のご家族
不動産タイプ
自宅兼工場
家族構成
3兄弟での家族経営 80歳を超える高齢のお客様(次男)
お悩み
廃業の決断と、不動産(自宅兼工場)の行く末を危惧
ご提案
登記の整理、遺産分割、相続手続、ガレージハウスとしてリノベーション 他
結果
追加の投資負担なしに、手取り収入が増加
思いのつまった不動産を手元に残せた

背景

PROCESS 01
東京の下町にあり、ねじの作成技術を持つ町工場でした。戦前の父の代から事業を始め、家族経営、3兄弟。社長である兄が死亡、次男が引き継ぐものの80歳を超えており、体力に自信がないとのことでした。次男は独身で、三男(家族有、子供独立)は次男を手伝っているが後継者がおらず、今後の事業の展開・存続に不安。廃業して、施設に入る場合の自宅兼工場の行く末もお悩みでした。
改修前
Before
改修後
After

思いの具体化

PROCESS 02

会社について

後継者がおらず技術が伝えられないため、廃業の決断されました。会社の登記更新が長い間なされておらず実態と離れていたため、まずは司法書士と連携して登記の整備を行うことに。 亡くなった先代社長の相続手続も未着手だったので、遺産分割協議から会社清算手続を実施。

建物について

借地権付き建物で、地主との関係は良好でしたが、登記が現実のものと合っていませんでした。兄弟と母の共有になっており、母と兄弟のうちの1人が亡くなっていましたが、 登記はそのまま。各相続人に説明し、提携弁護士・司法書士の協力のもと遺産分割を行い、現在会社の実権者である三男に権利を集約する登記を実施しました。

方針

PROCESS 03
建物を引き継いだ三男家族と面談。廃業を決めたため、物件に住んでいた次男は貯蓄と年金の範囲内で生活できる施設に入所されました。近くに家を持つ三男は建物が不要なため、当初は売却をご希望されていました。しかし、思い出のつまった家を手放すのは惜しいという気持ちもおありでした。

売却試算をしたところ、借地特有のコストもあり、思いのほか手取り額が低くなるという状況でした。そこで、思い出を引き継ぎ、三男家族に定期的な収入が得られるよう建物をリノベーションして賃貸することを提案。ただ、三男に資金が足りなかったため、当社が事業参画。当社が借り上げて出資し、リノベーション工事を行いました。
改修前
Before
改修後
After
改修前
Before
改修後
After

企画・工事内容

PROCESS 04
建物の1階は工場で2階は住居。市場調査したところ、このエリアの工場付き住居の借り手は多くなく、面積から算出した想定賃料額についても総額帯も大きいため需要が少ない。また、居室の痛みが激しく設備も旧式であるため借り手が少ない。

そこで、工場部分を改装して駐車場とし、2階を住居としてリノベーションし、最近人気が出ている「ガレージハウス」としました。

戸建リノベーションはマンションのそれとは異なり、建物の構造に手を施す場合があります。 エステートプランニングが企画する「相続×不動産パートナーズ」では、このような施工が実施できる確かな技術を持っている施工会社とも連携しています。
改修前
Before
改修後
After
1階
元工場で工場用の電源があったため、車やバイクをさわるのが好きな人に向けてのガレージハウスとして再生。
壁には海外塗料を使用してインダストリアルな仕上がりに。トイレ等の水回りも一新しました。
2階
築約40年の和室でしたが、天井を抜いて開放感のある洋室に。アイランドキッチンを設置し、水回りもすべて一新。
建築当時の梁をむき出しにして、歴史を感じられるよう演出しました。また、漏れもあったので、外壁塗装し、屋根も葺き替えました。
工期
1.5か月程度

反応・アフター

PROCESS 05
ガレージハウス専門の賃貸会社と協業して、SNSやHPにて募集。問合せが瞬く間に10件ほどに。直ぐに賃貸契約ができました。結果、思いのつまった不動産を手元に残すことができ、追加の投資負担なしに手取り収入も増加しました。